Tilstandsrapport

Når du køber hus, er tilstandsrapporten et af de vigtigste dokumenter i hele processen. Den giver et overblik over bygningens synlige skader og risici – men den bliver ofte misforstået.

Her får du et klart og jordnært overblik over, hvad en tilstandsrapport er, hvad den ikke er, og hvad du især skal være opmærksom på, før du skriver under.

Læs mere om tilstandsrapport herunder:

Hvad er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er en bygningssagkyndigs visuelle gennemgang af boligens synlige dele. Rapporten beskriver:

  • Synlige skader

  • Tegn på slid eller svækkelser

  • Forhold der kan udvikle sig til skader

Rapporten bruges typisk i forbindelse med huskøb og indgår ofte i sælgers dokumentation.

Hvad dækker en tilstandsrapport – og hvad dækker den ikke?

Det er vigtigt at kende begrænsningerne.

Tilstandsrapporten dækker typisk:

  • Synlige bygningsdele

  • Skader, der kan konstateres uden indgreb

  • Tag, facade, sokkel, vinduer, lofter og vægge (hvor synlige)

Tilstandsrapporten dækker typisk ikke:

  • Skjulte konstruktioner

  • Installationer (fx el og VVS)

  • Forhold bag vægge, lofter og gulve

  • Fremtidige skader

👉 En “pæn” tilstandsrapport er derfor ikke det samme som et problemfrit hus.

Karaktererne i tilstandsrapporten – kort forklaret

I tilstandsrapporten bruges karakterer til at vurdere skader:

  • K0 – Ingen bemærkninger

  • K1 – Mindre skader uden betydning her og nu

  • K2 – Skader der kan udvikle sig

  • K3 – Alvorlige skader

  • UN – Bør undersøges nærmere

Særligt K2, K3 og UN bør give anledning til ekstra opmærksomhed – især hvis der er mange af dem eller de vedrører vigtige bygningsdele.

Typiske fejl og misforståelser ved tilstandsrapporter

Mange boligkøbere begår de samme fejl:

  • Tror at tilstandsrapporten viser alt

  • Overser alvoren i mange K2-skader

  • Læser kun konklusionen – ikke detaljerne

  • Forstår ikke konsekvenserne af UN-bemærkninger

  • Undlader at få en faglig gennemgang

Det kan i værste fald føre til uventede udgifter efter overtagelsen.

Hvornår bør du være ekstra opmærksom?

Du bør være ekstra opmærksom på tilstandsrapporten, hvis:

  • Huset er ældre

  • Der er mange K2- eller K3-skader

  • Der er flere UN-forhold

  • Der tidligere er lavet om- eller tilbygninger

  • Rapporten er gammel

I de situationer kan det være en god idé at få uafhængig faglig sparring, før du går videre i processen.

Sådan bruger du tilstandsrapporten rigtigt

Tilstandsrapporten er bedst brugt som:

  • Et overbliksværktøj

  • Et grundlag for spørgsmål

  • En del af en samlet vurdering af huset

Den bør ikke stå alene, hvis du vil købe hus med ro i maven.

Få overblik før du køber hus

Tilstandsrapporten er vigtig – men den fortæller kun en del af historien.

Hos nem-byggesag.dk hjælper vi dig med at:

  • Forstå rapportens reelle betydning

  • Få overblik over risici og konsekvenser

  • Træffe en tryg beslutning før køb

👉 Få overblik over dit huskøb – før det bliver dyrt senere.

👉 Vil du være sikker på, at du forstår tilstandsrapporten korrekt? Få et hurtigt overblik, før du går videre i processen.

Udvalgte kundeoplevelser

Hvad siger vores kunder?

Kundeoplevelser fra boligejere, købere og bygherrer som har fået hjælp gennem deres byggesag hos Nem-Byggesag.

  • Vi havde en rigtig god oplevelse gennem vores første boligkøb. Processen var nem, og hele forløbet blev gjort let at forstå og navigere i.

    Josephine Nielsen

  • Jeg har haft en virkelig god oplevelse. Sagen blev gennemgået grundigt, og rapporten blev leveret samme dag.

    Nadja

  • Vi fik en del tryghed og støtte gennem hele vores tilbygningsprojekt samt hjælp med administrative og godkendelsesmæssige opgaver.

    Abdul Qahar Noos

  • Nem Byggesag stod for godkendelsen af vores tilbygning. Stor erfaring, god kommunikation og sagen blev fulgt til slut.

    Mustafa

  • Vi er stadig i processen, men har fået god støtte og vejledning gennem hele forløbet.

    Mette Thomsen

Ønsker du at læse flere kundeoplevelser?

Læs anmeldelser på Trustpilot

FAQ – Tilstandsrapport

Her får du 5 hurtige.

Hvad er formålet med en tilstandsrapport?

Rapporten beskriver boligens synlige skader og tegn på fejl på tidspunktet for gennemgangen. Den giver et overblik over bygningens tilstand og anvendes som beslutningsgrundlag ved handel.

Er rapporten en garanti for boligens stand?

Nej. Rapporten er en faglig vurdering baseret på en visuel gennemgang. Skjulte forhold eller forhold, der ikke kan konstateres ved eftersynet, kan stadig forekomme.

Hvad betyder de karakterer og bemærkninger, der fremgår?

Karaktererne angiver alvorligheden af de registrerede forhold. Nogle forhold kræver opmærksomhed eller udbedring, mens andre primært er af kosmetisk eller mindre betydning.

Skal alle anmærkninger udbedres før køb eller salg?

Det afhænger af forholdets karakter og parternes aftale. Rapporten bruges ofte til at skabe overblik, forventningsafstemning og eventuel prisjustering.

Hvor længe er en tilstandsrapport relevant?

Rapporten beskriver boligens tilstand på vurderingstidspunktet. Ændringer, slid eller nye forhold kan opstå efterfølgende.